El Congreso discute una nueva norma que reemplace a la aprobada en 2020, que no dio los resultados esperados. Mientras tanto, familias enteras y jóvenes que buscan independizarse, padecen las dificultades de conseguir su primera vivienda.

En julio de 2020, el Congreso aprobó una nueva ley de alquileres, la 27.551, que provocó una serie de cambios que afectaron al mercado inmobiliario. Entre las modificaciones impulsadas por la norma, sobresalían la mayor duración de los contratos, cuyo periodo mínimo pasó de dos años a tres, y la actualización del canon locativo, que antes se producía cada seis meses, y ahora tendría lugar cada doce.

Estas modificaciones, que fueron propuestas y aprobadas durante la pandemia, generaron incertidumbre y redujeron la oferta de propiedades.

Si ya es dificultoso para una familia, o una persona que alquila una vivienda, renovar su contrato, mucho más lo es para los jóvenes que ingresan al mercado de alquiler por primera vez, ya sea porque se trasladan desde su lugar de origen a otra ciudad para estudiar, o porque buscan independizarse.

El precio de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires viene aumentando por encima de la inflación desde hace meses. Además, hay que contabilizar al dinero que debe destinarse:

• Comisión inmobiliaria
• Garantía
• Anticipo
• Servicios
• Electrodomésticos y muebles

“Las ganas y o necesidades de vivir solos chocan de frente con la realidad de los elevados costos y a veces los jóvenes tiene que sobrecargarse sumando más trabajos para poder llegar a ser independientes”, señala Mirta Moreno, contadora pública que brinda asesoramiento a quienes buscan alquilar.

Ley de Alquileres: qué dicen las inmobiliarias

Marcelo de Anchorena lleva más de 30 años en el rubro inmobiliario y actualmente es dueño de una inmobiliaria que lleva su mismo nombre. Como todos los actores del sector vive de cerca la situación y describe las consecuencias provocadas por la nueva ley de alquileres.

“Los dueños de los departamentos decidieron en una enorme mayoría, aproximadamente el 40% del mercado de oferta de alquiler, pasarse al de la venta de departamentos, para liquidar sus activos y así retirar su dinero del sistema… seguramente para llevarlo afuera del país”, explica.

Y añade: “Si el Estado argentino desea cobrar más impuestos a los propietarios, estos optan por retirar sus activos de la economía una vez producida la venta de sus departamentos”.

En esa línea agrega: “Esto produjo que la oferta de departamentos volcados en alquiler se retrotrajera al mínimo exponente logrando que dicha escasez de la oferta produzca una suba de precios por las nubes”.

De esta forma los inquilinos se quedan sin opciones para elegir, sobre todo los estudiantes que buscan mudarse a otras ciudades.  “Como recomendación personal a los jóvenes, si ven que las condiciones del inmueble y los requerimientos del propietario son adecuadas, alquilen por el tiempo que puedan, porque en este país no se sabe lo que puede pasar mañana” concluye.

Cuánto cuesta alquilar en Buenos Aires

En la Ciudad de Buenos Aires, de acuerdo con los datos del portal Zonaprop, el valor de alquiler de un monoambiente en junio alcanzaba los $50.795 por mes, mientras que un departamento de dos ambientes partía de los $60.404 mensuales.

Estos precios reflejan un aumento del 6,3% por encima de mayo y acumulan una suba del 21,2%, similar pero mayor a la inflación, según publicó el portal Infobae. Partiendo de estos datos, se plantea la duda sobre qué tan accesibles son los alquileres para una persona de clase media.

Moreno sostiene que una persona de clase media no debería destinar más del 20% de sus ingresos a pagar un alquiler, pero eso en realidad no sucede: “con los sueldos promedio que se pagan hoy en Argentina, la clase media destina entre el 30 y el 35% de sus ingresos para pagar un alquiler quedando así reducidas sus posibilidades de acceder a bienes de capital y quizás también a algunos de consumo”.

El problema de la regulación de los contratos de alquiler

Otro problema considerable es que, como consecuencia de la gran incertidumbre y el estado actual del mercado inmobiliario, constantemente se generan contratos “por abajo” (sin estar amparados por la ley) como resultado de un acuerdo entre propietarios e inquilinos que, al carecer de regulaciones establecidas, pueden generar conflictos aún mayores entre ambas partes de dicho acuerdo.

“El derecho a la propiedad y el derecho a una vivienda digna son reconocidos expresamente en nuestra Constitución Nacional. La regulación del ejercicio de tales derechos no puede quedar en mano de particulares, con solamente la garantía de la buena fe que puedan tener los contratantes”, expresa Fernanda Holmquist, abogada laboral, civil y comercial.

Y afirma: “Creo que la pandemia puso en evidencia las grandes inconsistencias en nuestro sistema legal, ello se vio expuesto en distintos sectores que no tenían prevista una seria regulación en los supuestos de casos fortuitos o de fuerza mayor. En muchos casos los inquilinos se vieron obligados a pagar un alquiler, cuando a lo mejor no tenían fuente de ingresos o ni siquiera usaban el inmueble”.

Para Holmquist, estas inconsistencias dejaron un fuerte temor en volver a alquilar las viviendas con fines habitacionales.

Con respecto a la falta de acuerdo en el Congreso sobre qué hacer con la ley, la abogada consideró que es necesario cambiar la norma vigente porque “no se aplica” y “generó un vacío legal”, algo que pone en evidencia que “dicha ley es inaplicable”.

Refiriéndose a los jóvenes que buscan alquilar la abogada sentenció: “deberían esperar la sanción de la nueva ley, no creo que haya circunstancias que indiquen que la situación va a empeorar, sobre todo encontrándose en discusión la misma. Considero que se ha llegado al tope de las especulaciones al respecto”.