A un mes de la aprobación de la nueva Ley de Alquileres, en un escenario marcado por una inflación acumulada de más de 140%, y una demanda significativa de viviendas para habitar frente a una oferta limitada, los inquilinos la siguen respaldando, mientras que propietarios e inmobiliarias la rechazan.

La ley 27.737, sancionada el pasado 10 de octubre en el Congreso de la Nación con 128 votos a favor, 114 en contra y ninguna abstención, no solo busca reformar la legislación previa, que quedó desactualizada en medio de la incertidumbre económica del país, sino también garantizar condiciones equitativas para inquilinos y propietarios.

Desde su promulgación en 2020, la denominada ley de alquileres es objeto de continuo debate, ya que, desde entonces, la oferta de viviendas experimenta una caída estrepitosa, convirtiéndose en un desafío encontrar alquileres disponibles. En lo que va del año, la Ciudad de Buenos Aires registra una disminución del 74,27%, reflejada en la publicación de solo 532 propiedades en octubre, en comparación con las 2.068 unidades del año anterior. Además, esto se ve reflejado en el notable aumento interanual de precios del 233%, impactando los bolsillos de muchos inquilinos.

Ley 27737 

En este contexto, el precio promedio de un departamento de 1 ambiente en Capital Federal asciende a $199,500 por mes en septiembre; un dos ambientes alcanza los $243,150; y un tres ambientes llega a los $292,500 mensuales, según la información proporcionada por la plataforma digital Reporte Inmobiliario.

“Esto significa que los valores medios en toda la capital, ya sea para un departamento de tres ambientes o dos ambientes, son más o menos de 240,000 pesos. Es muy difícil, casi imposible, conseguir un alquiler para un departamento de dos ambientes por debajo de los 200,000 pesos, a menos que esté en mal estado u otras condiciones no ideales”, comenta el arquitecto José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Los cambios de la nueva Ley de Alquileres

Es importante destacar que los nuevos contratos se regirán cada 6 meses mediante el coeficiente Casa Propia en lugar del Índice de Contrato de Locación (ICL) del Banco Central. Este nuevo indicador considera el menor valor entre el promedio de la variación salarial del último año con un coeficiente igual al 0,9 y el promedio de la inflación del mismo período.

Además de esta variante, la nueva reforma introduce las siguientes modificaciones: 

• Se prohíben las publicaciones en dólares. 
• Se mantiene el tope de un mes para los anticipos.
• Establece que los ingresos generados exclusivamente por la locación de hasta dos inmuebles quedarán exentos del pago del monotributo.
• La legislación también ofrece la posibilidad de descontar un 10% del valor total del alquiler anual del Impuesto a las Ganancias tanto para el propietario como para el inquilino.

¿Afecta o favorece? 

Para Gastón Levy de Inquilinos Agrupados, la nueva normativa es bastante favorable: “El índice de actualización es bastante protector; antes era un promedio entre inflación y salario. Ahora tenemos el índice de casa propia, que es el que se usa para el Plan Progresar, que toma el 90% de salario y el de inflación”.

Por otra parte, Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, sostiene que las nuevas modificaciones empeorarán la situación para quienes buscan arrendar una vivienda.

“Hay varias herramientas que podrían ayudar a desarrollar una política de vivienda seria. Y esto no se resolverá simplemente con una ley de alquiler”, dice el referente. Además, advierte que aumentarán los pedidos abusivos para firmar un contrato a un sobreprecio.

También señala que la ley vigente no abordó el tema del “alquiler social”, el cuál esta orientado especialmente para sectores vulnerables, como personas de la tercera edad o en situaciones de violencia de género. “Sería importante trabajar en la construcción de más viviendas con algún tipo de exenciones o beneficios fiscales que sea obligatorio y que, por ejemplo, se deba alquilar antes de acceder directamente al crédito hipotecario”, sostiene.

«El tema de alquileres no se va a solucionar con una ley»

— Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos

Por el lado contrario, Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), coincide en que los nuevos cambios no aportarán nada y serán perjudiciales para los propietarios, ya que con el contexto inflacionario, seis meses sigue siendo mucho tiempo, sumado a que el coeficiente fijado, el coeficiente Casa Propia, otorga una menor actualización a favor de los propietarios.

“Ante este escenario, donde el índice de actualización es aún más bajo. Los propietarios no se sentirán incentivados para poner su propiedad en alquiler nuevamente, y la oferta inmobiliaria continuará siendo prácticamente nula, donde los precios van a seguir muy altos debido a la gran demanda”, apunta.

Perspectivas

Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), señala que el 80% de la oferta ya está en moneda extranjera y que la formalización de nuevos contratos de alquiler será aún más escasa.

Asimismo, opina que el Gobierno no debería entrometerse en las relaciones entre partes en estos casos. Ginevra señala que hay personas que desean pagar en dólares o adelantar el contrato de alquiler completo, y esta ley lo prohíbe.

“Las propiedades en alquiler se volverán más dolarizadas, los precios seguirán aumentando y la oferta de inmuebles disminuirá. No tiene sentido que los alquileres se puedan actualizar cada seis meses; hoy en día, ningún producto en la economía puede resistir seis meses congelados en pesos”, sostiene el desarrollador urbano.

«Los precios seguirán aumentando y la oferta de inmuebles disminuirá»

— Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA)

Para el titular de CAMESI, las perspectivas son malas. “El panorama sigue siendo oscuro, completamente oscuro, porque la reforma de la ley de alquileres prácticamente no tocó los puntos de dolor de la ley anterior. Los puntos que alejaron a los propietarios de poner sus inmuebles en alquiler de manera residencial y permanente son principalmente dos. En primer lugar, el plazo mínimo del contrato, que se mantuvo en tres años. Este plazo se considera demasiado extenso para los propietarios. En segundo lugar, la actualización, que, aunque se acordó reducir de 12 meses a seis meses, sigue siendo considerada un periodo prolongado, especialmente en el contexto inflacionario actual”, señala.

Asimismo, afirma que del 100% de los alquileres en Argentina, el 95% no está regularizado. “Cuando no están regularizados, las condiciones son fijadas por las partes, principalmente los propietarios, quienes tienen un gran poder de influencia en estas situaciones. Estas condiciones, muchas veces, están fuera de la legalidad, incluyendo plazos de actualización más cortos de tres meses, montos en dólares y otras variables prohibidas por ley. Sin embargo, los inquilinos se ven obligados a aceptar estas condiciones para asegurarse un lugar donde vivir, creando así un escenario complicado para acceder a la vivienda en Argentina”.

«El panorama sigue siendo oscuro, completamente oscuro, porque la reforma de la ley de alquileres prácticamente no tocó los puntos de dolor de la ley anterior»

— Mariano García Malbrán, Presidente de CAMESI

La economista Marcia Dell’Oca Alonso considera que el mercado de alquileres en moneda extranjera seguirá siendo una opción, a pesar de su prohibición para los alquileres tradicionales. “La situación no se va a normalizar rápidamente porque la rentabilidad que obtienen los propietarios es muy baja. En este sentido, aquellos que ponen sus propiedades en dólares no tienen incentivos para recibir pagos en pesos. La solución no radica en la necesidad de más regulaciones, sino en encontrar un equilibrio en las transacciones monetarias”, señala la redactora de Economía y Finanzas de BAE Negocios.

Vivienda vacía 

Ante la problemática habitacional en el país, la asociación civil Inquilinos Agrupados presentó el año pasado el proyecto de ley N° 2563-P-2022. Esta propuesta busca la prohibición de viviendas vacías por más de 90 días, obligando a los propietarios a alquilarlas a través de un sistema de alquiler protegido. En este sistema, se cobraría un alquiler económico equivalente al 1% del valor fiscal de la propiedad, y el estado administraría estos alquileres en lugar de los propietarios o las inmobiliarias.

Con respecto a eso, el referente de la asociación Gastón Levy comenta que “el proyecto propone prohibir la tenencia de viviendas vacías y aplicar una multa si los propietarios mantienen la vivienda desocupada por más de 90 días”. El Régimen de Alquiler Protegido sería gestionado por el estado, que administraría las viviendas antes vacías y ahora ocupadas por inquilinos, en lugar de los propietarios o las inmobiliarias”.

Qué dicen los inquilinos

Si bien las modificaciones no satisfacen a todos por igual, para el titular de Unión Argentina de Inquilinos es un avance hacia los derechos de los que alquilan. Él sostiene que “se logró frenar los ajustes cuatrimestrales que planteaban las inmobiliarias y Juntos por el Cambio, siendo el sistema de aumento más o menos similar al existente, pero posiblemente genere menos tensión, ya que se aplican cada seis meses”.

Sin embargo, para Alba Gil Sucre, quien alquila un departamento de tres ambientes en el barrio de Belgrano, la situación no se solucionó. Ella comenta que “lo que se resuelve es la preocupación de los propietarios, descartando aquellos con perfiles de inquilinos menos deseables. Parece que eligieran a alguien que pueda pagar, que tenga un trabajo estable y un ingreso suficiente. Pero, en mi papel de estudiante, la situación sigue siendo la misma”.

Asimismo, María Eugenia Villa comparte su testimonio, y cuenta que su contrato de alquiler finalizó hace un mes y el propietario se negó a renovar bajo los términos de la nueva ley, proponiendo una actualización del 200%, en contraste con la del coeficiente Casa Propia. Para ella, enfrentar ese incremento en un monoambiente que ocupa desde hace tres años en la turística zona de San Telmo se presenta como una misión imposible frente a sus ingresos.