Comprar un inmueble en la Ciudad, un horizonte muy lejano

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“El sueño de la casa propia” en la Argentina no es una metáfora sino literal. Mientras el valor de un inmueble se expresa en dólares, los sueldos están en pesos y el poder adquisitivo se ve erosionado por la voraz inflación que este año superará el 90%, indica el Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM) del Banco Central.

El salario promedio de un trabajador en el país es de 66.552 pesos, según el último informe del INDEC (al dólar blue serían 233,52) y el precio promedio del metro cuadrado (m2) en la ciudad de Buenos Aires es de 2.764 dólares.

“Los precios de los departamentos están subiendo, pero actualmente están baratos. Es un buen momento de compra y un mal momento de venta”, asegura Beltran Briones, director administrativo de la desarrolladora inmobiliaria Estudio Kohon, que desde hace 40 años se desempeñan en la construcción y venta de inmuebles en la Ciudad. Si bien durante la pandemia el valor del m2 cayó, la realidad de los sueldos sigue quedando lejos.

evolución del salario promedio
Evolución del salario promedio en dólares y de M2 en CABA

Considerando el salario promedio, las esperanzas de adquirir un inmueble quedan en un horizonte muy lejano. Si uno ahorrara el 100% del sueldo tendría que trabajar 46 años de su vida para adquirir un departamento de dos ambientes de 50 m2 en la Ciudad.

trabajo para comprar departamento

El barrio más caro de la Ciudad de Buenos Aires para comprar un departamento es Puerto Madero, donde el precio del m2 es de $5.758 dólares, mientras que el más barato es Villa Soldati donde es de $851 dólares.

m2 inmueble

¿Cuál es el valor del M2 por barrio?

Considerando el salario promedio, para adquirir un inmueble en Puerto Madero uno tendría que trabajar 103 años de su vida, ahorrando el 100% del sueldo, mientras que para comprar en el barrio de Villa Soldati habría que trabajar unos 15.

inmueble dos ambientes

Los departamentos más costosos se encuentran en Retiro, Recoleta, Palermo, Núñez y Belgrano ya que el valor del m2 está entre los 4.000 y 3.000 dólares.

Los barrios con un precio medio son San Telmo, San Nicolás, Chacarita, Saavedra o Barracas en donde el m2 está entre los 3.000 y 2.000 dólares. Y por último, la zona más accesible de la ciudad es Agronomía, La Boca y La Paternal con un valor por m2 de entre 2.000 y 1.000 dólares.

inmueble baratos

¿Qué opciones hay para financiar un inmueble?

La opción habitual para financiar un inmueble es el crédito hipotecario. Hay solo dos bancos que dan créditos con tasa fija, Ciudad y Nación, pero la oferta se amplía al considerar el tipo de crédito UVA.

El préstamo hipotecario UVA es un crédito en pesos ajustado por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) que refleja el índice de precios al consumidor. Es decir, las cuotas siguen a la inflación.

En el mejor de los casos, una persona que tiene un salario promedio ($66.552) puede acceder a un préstamo de máximo $2.580.235 a 30 años con el Banco Ciudad para una propiedad cuyo valor es de $3.225.294.

Al dólar blue el valor de la propiedad sería de USD 11.317 mientras que un dos ambientes promedio en la Ciudad de Buenos Aires cuesta USD 138.200

crédito inmueble
Las distintas opciones de crédito hipotecario con el plazo máximo de años

La moneda y el ladrillo: dos formas de ver el ahorro

“El peso no cumple con la función de reserva de valor. Tampoco ejerce la labor de unidad de cuenta ya que los bienes valiosos se miden en dólares. La única función que cumple es ser medio de cambio, un rol meramente transaccional”, explica Nery Persichini, especialista en mercados financieros e inversiones.

Por estas razones, los argentinos utilizan como resguardo de valor el dólar. Sin embargo, Briones considera que no es la mejor opción: “El dólar sufre inflación. Actualmente está en 9% anual. En cambio, el ladrillo tiene históricamente una apreciación real de entre el 2% y el 3% anual. Por lo tanto es un mejor resguardo”.

El bajo salario en dólares es una consecuencia de otras variables económicas: “El sueldo es una pequeña muestra del estancamiento profundo que tenemos en el país. Hoy en día la Argentina tiene el PIB per cápita similar al de hace 50 años”, Nery Persichini.

Para el economista hay que “tener reglas de juego claras, hacer reformas que potencien la productividad y el crecimiento y pensar a largo plazo” para resolver la inflación que desde el 2017 está por encima del 25% anual.

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