La arquitectura no es solo una técnica constructiva sino que refleja las dinámicas sociales, culturales y económicas. Las transformaciones en la ciudad de Buenos Aires
El impacto de la pandemia de COVID-19, aunque significativo, es solo uno de los factores que impulsaron transformaciones en el esquema habitacional de la ciudad de Buenos Aires. La desigualdad y el individualismo potenciaron el desarrollo de departamentos que no se comparten.
Los proyectos arquitectónicos buscaron equilibrar las demandas de privacidad y sustentabilidad con un mercado inmobiliario restrictivo y un contexto de crisis habitacional. Las cifras sobre distribución habitacional y desigualdad en la ciudad revelan las limitaciones.
La pandemia de Covid y el inicio de los cambios
La pandemia de COVID-19, actuó como un catalizador que aceleró tendencias preexistentes sobre la necesidad de viviendas “individualistas”. En 2020, la experiencia del aislamiento social obligatorio destacó las limitaciones de los espacios urbanos diseñados bajo los paradigmas tradicionales, que históricamente priorizaron la densidad sobre la calidad del entorno habitacional.
Las demandas por espacios exteriores privados, como balcones y terrazas, así como áreas comunes al aire libre, tomaron relevancia ante la imposibilidad de utilizar parques y espacios públicos durante los confinamientos.
El arquitecto Jaime Grinberg, docente en Universidad de Buenos Aires (UBA) destacó que esa necesidad influyó en el diseño de proyectos actuales, no solo en Buenos Aires, sino también en otras regiones de Argentina.
Según Grinberg, “la pandemia hizo que todo lo que tiene que ver con áreas exteriores y paisajismo se valorizara mucho” y las construcciones apuntaron a balcones más amplios, terrazas privadas y espacios comunes mejor diseñados en edificios multifamiliares.
Viviendas, espacios y costos
Pero, como contrapartida, la búsqueda de mayor privacidad y la priorización del bienestar individual choca con la crisis económica, la inflación y la precariedad del mercado inmobiliario y empujó a optar por viviendas particulares o departamentos pequeños como alternativa más viable.
Además, estas tendencias no solo responden al impacto de la pandemia, sino también a cambios socioculturales que reflejan un crecimiento del individualismo urbano en las últimas décadas.
Mientras que algunas personas pudieron optar por las nuevas tendencias habitacionales, diseñando o mudándose a viviendas con áreas exteriores, otras se encontraron atrapadas en espacios reducidos y mal ventilados.
Esto demuestra que, aunque la pandemia marcó un punto de inflexión, las condiciones socioeconómicas y las políticas públicas siguen siendo determinantes en la posibilidad de acceder a una vivienda adecuada en la Ciudad de Buenos Aires.
Distribución habitacional: el auge de los departamentos y las disparidades comunales
En Buenos Aires, los datos de 2023 muestran que el 77% de las viviendas son departamentos, mientras que las casas representan el 20%. Este predominio de los departamentos se extiende en todas las comunas, especialmente en las comunas 13 y 14 (Belgrano y Palermo), que concentran la mayor cantidad de viviendas particulares habitadas. En contraste, las comunas 2 y 9 (Recoleta y Liniers) registran las cifras más bajas.
Por otro lado, las viviendas colectivas (como geriátricos, hogares de menores y similares) representan una fracción mínima, menos del 2% del total, lo que refleja una preferencia estructural por los espacios privados.
Este predominio de departamentos, refleja una preferencia cultural por la privacidad, sino también las limitaciones espaciales y económicas de la ciudad. En las comunas de mayor densidad poblacional, como Belgrano y Palermo, la apuesta por edificios multifamiliares responde a la necesidad de maximizar el uso del suelo disponible y, al mismo tiempo, satisfacer las demandas de un mercado inmobiliario orientado al consumo individualista.
Sin embargo, esta tendencia no se traduce de igual manera en todas las comunas: mientras algunas muestran un auge de viviendas particulares, otras mantienen indicadores más bajos debido a disparidades económicas, menor desarrollo inmobiliario o características específicas de cada barrio.
Las comunas con menor proporción de viviendas particulares, como Recoleta, tienden a combinar altos costos de vivienda con una población envejecida que habita en edificaciones antiguas. En contraste, comunas como Liniers enfrentan un desarrollo habitacional más limitado debido a su contexto socioeconómico, que no ha generado las mismas oportunidades de expansión inmobiliaria que en Palermo o Belgrano.
Esta situación, sumada a la concentración de oportunidades en ciertos barrios, plantea interrogantes sobre cómo garantizar una distribución más equitativa y sustentable de los recursos habitacionales en la ciudad.
Ingreso y acceso a la vivienda: una paradoja urbana
El análisis de los ingresos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires revela contrastes profundos. En 2024, los ingresos per cápita oscilan entre $147.000 para el percentil 10 y $1.100.000 para el percentil 90, mostrando una brecha significativa entre los extremos de la distribución.
Los percentiles son una medida estadística que divide una distribución en 100 partes iguales, lo que permite analizar cómo se posicionan los ingresos de una población desde los más bajos hasta los más altos. En este caso, el percentil 10 representa a los ingresos más bajos del 10% de la población, mientras que el percentil 90 corresponde al 10% con mayores ingresos.
La relación entre los ingresos y el acceso a la vivienda se ve agravada por la inflación y el incremento en los costos de construcción. El 35,7% de los hogares en Buenos Aires son inquilinos, lo que subraya la dificultad de acceder a una vivienda propia en un mercado donde predominan los departamentos y donde las políticas de vivienda pública tienen un alcance limitado.
Este panorama pone de manifiesto una paradoja urbana: mientras el ingreso promedio aumenta, las brechas de desigualdad limitan el acceso a soluciones habitacionales adecuadas para gran parte de la población. El predominio del alquiler como solución habitacional evidencia no solo una falta de oportunidades de compra, sino también un mercado inmobiliario concentrado en satisfacer las demandas de sectores con mayor poder adquisitivo.
Cambios en los proyectos arquitectónicos: entre la funcionalidad y la sustentabilidad
La crisis económica y el contexto post-pandemia también influyeron en la materialidad de los proyectos arquitectónicos. Según Grinberg, hoy existe una mayor conciencia sobre la durabilidad de los edificios y su impacto ambiental. “El desafío actual no es solo construir, sino pensar en cómo los edificios pueden perdurar y adaptarse a las necesidades futuras”, explicó.
En este sentido, las tendencias de diseño se centran en la sustentabilidad y en la integración de soluciones que reduzcan el impacto ambiental. Desde la elección de materiales hasta la optimización energética, la arquitectura en Buenos Aires busca equilibrar las demandas actuales con una mirada a largo plazo.
Muchas viviendas, muchos inquilinos
Por otro lado, el alto porcentaje de inquilinos y las barreras de acceso al mercado inmobiliario indican una desigualdad persistente.
Además, el contraste entre las comunas en términos de disponibilidad de viviendas y distribución de ingresos evidencia la necesidad de políticas públicas que aborden las desigualdades territoriales y económicas de manera integral.
La centralización de las inversiones en ciertas áreas, como Palermo o Belgrano, fomenta un desarrollo desigual que perpetúa la exclusión de los sectores con menor poder adquisitivo. Para transformar este escenario, es fundamental priorizar iniciativas que promuevan un acceso equitativo a la vivienda y redistribuyan las oportunidades urbanas en todo el territorio porteño.
Las disparidades entre comunas y sectores socioeconómicos no solo exponen la desigualdad, sino que también cuestionan el modelo de desarrollo urbano vigente. Más allá de los desafíos, el panorama actual presenta una oportunidad para que las políticas públicas y la planificación urbana reconfiguren la ciudad hacia un modelo más equitativo, inclusivo y sustentable.
En un contexto donde el acceso a una vivienda digna sigue siendo un derecho en disputa, la transformación de Buenos Aires dependerá de la capacidad de integrar estas tensiones en un proyecto colectivo que beneficie a todos sus habitantes.
