Hay 6.726 inmuebles que poseen protección General: según el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, estos edificios “no están catalogados”.

Más de un tercio de los edificios de interés cultural e histórico están bajo el rótulo de “protección general”. En algunos casos, los inmuebles que poseen protección general pueden ser demolidos en su totalidad, o modificados hasta ser irreconocibles, pero permanecer catalogados en la base de datos como edificios protegidos.

La ciudad de Buenos Aires se distingue por su estilo arquitectónico, que combina elementos parisinos, coloniales y modernos. El Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires indica que el patrimonio cultural e histórico debe ser protegido por todos los habitantes de la Ciudad. Son considerados patrimonio los lugares o bienes que tengan “valor histórico, arquitectónico, simbólico y/o ambiental”.

Para resguardar estos bienes, el Código instaura ciertos criterios para catalogar a los inmuebles, según el valor que tengan y las modificaciones que pueden realizarse. Esta protección se lleva a cabo mediante la formación de las Áreas de Protección Histórica (APH) y la catalogación de ciertos edificios específicos. Hay dos tipos principales de clasificación: la protección Especial y la protección General.

En la práctica, la categoría “protección General” no implica ningún tipo de cuidado o reglamentaciones con respecto a las modificaciones que se pueden realizar en los edificios de esta clase. Los únicos edificios que se hallan protegidos frente a modificaciones son los que poseen “protección Especial”, que tienen un catálogo específico y son aprobados por la legislatura. Actualmente, hay 6.276 inmuebles bajo protección General, mientras que hay 9.619 bajo protección Especial.

La abogada y vicepresidenta de la asociación civil Basta de Demoler, María Carmen Usandivaras, explica que hay normas y leyes con respecto a la protección del patrimonio histórico, pero que no siempre se cumplen. “La Ley 1127 es la base de la protección patrimonial en la Ciudad, habla de la identidad y lo que vamos a legar a generaciones futuras. Esta ley contiene sanciones para quien viole el patrimonio, que muchas veces no se aplican porque no se han reglamentado las acciones en sí. Cuesta mucho aplicar una sanción”, explica Usandivaras.

Hay edificios que poseen protección General que fueron demolidos en su totalidad o que están siendo modificados. Sin embargo, incluso los edificios demolidos, inmuebles históricos que ya no existen, siguen figurando en las bases de datos como “protegidos”.

Ese es el caso de los edificios situados en Bolívar 248, Callao 1033, Callao 1834 y San Martín de Tours 2869.

En Bolívar al 248, entre Moreno y Alsina, se ubicaba un edificio que tenía Protección General. El espacio funcionaba como estacionamiento antes de ser demolido, y solo contaba con una planta baja.  Está en la misma cuadra que la Librería de Ávila, la iglesia de San Ignacio de Loyola y el Colegio Nacional Buenos Aires, pegado a la Manzana de las Luces.

Hoy el frente está tapiado y el edificio fue demolido. En su lugar, la desarrolladora Estudio Kohon está construyendo un edificio de departamentos (llamado “Paseo Bolívar”). Cuando esté terminado, tendrá seis pisos, con terraza, piscina y otros amenities. La página web del proyecto lo describe como “un tributo a la elegancia que combina el encanto histórico con las comodidades modernas”. 

El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires autorizó la demolición y la realización de una nueva construcción. La obra inició en octubre del 2023. Sin embargo, la dirección sigue formando parte de la base de datos de las Áreas de Protección Histórica.

Uno de los trabajadores de la Librería apenas recuerda el edificio anterior a la obra. “Que tiren un edificio cualquiera y pongan otro no me molesta. Pero esta cuadra es histórica, tiene más de 200 años. Poner un edificio de departamentos acá es raro, no tiene nada que ver”, señala el empleado.

El ruido de la construcción contamina la cuadra, que de no existir el proyecto estaría dominada por las voces de turistas, gente sentada a las mesas de un café en la vereda, y grupos de adolescentes con apuntes en mano discutiendo sobre el examen que están por rendir. 

En Callao al 1033 hay un edificio de cuatro pisos, con una imponente fachada de estilo parisino. Hoy está tapiado al nivel de la calle y envuelto en andamios en los pisos superiores. La constructora que está llevando a cabo este proyecto es NorthBaires. La fachada se conserva, y en la actualidad están trabajando en los cimientos que permitirán la ampliación del edificio.

En noviembre de 2023 salió publicado en el Boletín Oficial de la Ciudad la siguiente resolución, aprobada por la Dirección General de Interpretación Urbanística: “Considerase factible, desde el punto de vista del patrimonio arquitectónico y urbano, el Visado de las Obras de modificación y ampliación con demolición parcial para los inmuebles sitos en la Avenida Callao Nº 1033, 1035, 1039, 1055, 1057, 1061”.

Sin embargo, a pesar de que el análisis para aprobar la construcción se realizó en el 2023, la etapa de demolición de la obra inició en junio del 2019, según indica el permiso de obra otorgado por el Gobierno de la Ciudad. La demolición se realizó cuatro años antes de que se aprobara la modificación del edificio.

La edificación protegida que se hallaba en Callao al 1834 ya no existe, fue demolida en 2018. El Gobierno de la Ciudad otorgó el permiso para demoler toda la estructura existente y realizar una obra nueva. La dirección sigue formando parte de la base de datos de las Áreas de Protección Histórica. Actualmente, la constructora CP Group está en proceso de levantar un edificio que contará con quince pisos, cinco subsuelos y 70 departamentos. Un cartel ya indica el nuevo nombre del edificio: Callao Clásico.

Sucede lo mismo en San Martín de Tours al 2869: el edificio protegido ya no existe, y en su lugar se está levantando un edificio de departamentos: OM Barrio Parque. El Gobierno de la Ciudad otorgó el permiso para realizar demolición total y obra nueva, que comenzó en 2020. En este caso, la constructora es NorthBaires. La nueva edificación abarca varios lotes y ocupa casi toda la cuadra, con 11.498 metros cuadrados de superficie construida. La construcción del inmueble aún no termina.

Contará con 33 residencias, ocho pisos y tres subsuelos. En su página web, NorthBaires indica que el proyecto “fue diseñado con una estética atemporal en sintonía con las grandes obras arquitectónicas de la zona”. La zona de Palermo Chico, donde se está construyendo el edificio, es la Área de Protección Histórica número tres.

Según el Boletín Oficial, en 2010 la Dirección General de Interpretación Urbanística denegó la localización de usos para el inmueble. Sin embargo, en agosto del 2018 el Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte consideró factible el Proyecto de Obra en San Martín de Tours al 2869 (Boletín Oficial N°5428).

En un pedido de acceso a la información pública, la respuesta del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires fue que estos edificios “no están catalogados”. Los únicos edificios que están catalogados son los que tienen protección Especial. Entonces, ¿qué significa que un edificio tenga protección General?

El Código indica que los inmuebles con protección General deben seguir las normas de edificación según la APH en la que se encuentren. Las Áreas de Protección son “áreas, espacios o conjuntos urbanos que por sus valores histórico-culturales, arquitectónicos, simbólicos y/o ambientales poseen características diferenciales de alto significado patrimonial”. Están indicadas en las Planchetas de Edificabilidad y Usos (Anexo IV del Código Urbanístico). Cada área tiene sus propios criterios en cuanto a la posibilidad de realizar arreglos, modificaciones y nuevas construcciones (indicadas en el Anexo II del Código).

El asesor Mariano Orlando de la Legisladora de la Ciudad Claudia Neira indica que las APH “son áreas de gran superficie cuyo valor trasciende el valor individual de un inmueble. Su aplicación en el tiempo ha desvirtuado la definición. Muchos grupos vecinales han promovido zonas APH como modo de resistir la renovación urbana”. 

En tres de los cuatro casos mencionados anteriormente (Bolívar 248, Callao 1834, San Martín de Tours 2869), ni siquiera se respetaron los lineamientos básicos y ambiguos planteados en el Código Urbanístico con respecto a la protección general de la identidad del barrio, ya que los edificios fueron demolidos en su totalidad.

Además de las Áreas de Protección, está la posibilidad de catalogar un edificio. Según el Código, hay dos “formas de protección” para los bienes patrimoniales: la Especial y la General. Los que poseen protección Especial son los que fueron aprobados por la Legislatura, catalogados en el Anexo I. Hay, a su vez, tres tipos de protección Especial: Integral (son edificios de interés cultural, histórico u arquitectónico; conservan todas sus características), Estructural (son edificios que “caracterizan su entorno, califican un espacio urbano o son testimonio de la memoria de la comunidad”; conservan la fachada, permiten modificaciones que no alteren su volumen) y Cautelar (son edificios “cuyo valor reconocido es el de constituir la referencia formal y cultural del área, justificar y dar sentido al conjunto”, según el Código, “protege la imagen característica del área”; pueden ser modificados para mejorar las condiciones de habitabilidad del edificio).

No hay tanto detalle sobre los edificios que poseen protección General. El Código Urbanístico indica que “los bienes localizados en las APH, no incluidos en nivel de protección especial alguno, tendrán que respetar los indicadores de edificabilidad del Área de Protección Histórica en que se sitúen”.

Orlando señala además que no hay mecanismos de control para evitar demoliciones ilegales o modificaciones no autorizadas en edificios protegidos. “El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no lleva adelante una política de protección patrimonial”, dice Orlando, “Todo lo contrario: ha promovido de modo incesante la renovación edilicia con sustitución del tejido patrimonial. Salvo las denuncias vecinales o de actores específicos, no hay una política de control. Según los propios funcionarios, en los últimos años sólo hubo dos sanciones. Y las multas son muy endebles frente al negocio inmobiliario”.