El avance inmobiliario sobre el patrimonio porteño. Qué dice el Código Urbanístico de CABA
El patrimonio histórico, urbano y arquitectónico es una herencia cultural constitutiva de la identidad porteña. Hoy, hay un Buenos Aires en peligro de extinción, en el que se reemplazan inmuebles de época por edificios modernos.
En la Ciudad de Buenos Aires (CABA), alrededor del 42% del patrimonio goza de protección General, un rótulo que, a pesar de ser otorgado por el Gobierno de la Ciudad, no impide que las propiedades sean demolidas o modificadas en su totalidad.
Cómo se cataloga el patrimonio en CABA
Según la base de datos Área de Protección Histórica, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hay más de 17.000 inmuebles con protección patrimonial. De ellos, aproximadamente 9.790 cuentan con protección Especial y 7.240 con protección General.
La protección patrimonial se propone preservar la memoria urbana de una ciudad que destaca por mantener una mezcla de estilos europeos heredados del siglo XIX. Para ello, se desarrolló el Código Urbanístico (CU), una ley encargada de regular, entre otras cosas, la protección patrimonial e identidad de CABA, y de “todos aquellos aspectos que tengan relación con el ordenamiento urbanístico del territorio de la ciudad”, según se lee en su cuerpo principal.
Qué dice el Código Urbanístico sobre los edificios históricos
Con motivo de preservar inmuebles de valor histórico, el cuerpo normativo del Código Urbanístico establece dos tipos de protección principal:
- Especial
- General
A su vez, regula las Áreas de Protección Histórica (APH), introducidas en el Código de Planeamiento en 1991. Se trata de zonas de valor histórico, arquitectónico, simbólico y/o ambiental protegidas a través de la catalogación de inmuebles de valor.
Las construcciones con protección General son aquellas dentro de las APH que no están incluidas en ningún nivel de protección Especial Edilicia, es decir, que no son edificaciones catalogadas.
Esto implica que no están protegidas de modificaciones o demoliciones porque no son consideradas por su valor individual, sino por su aporte a la identidad barrial.
Concretamente, que un inmueble esté dentro de las Áreas de Protección Histórica y goce de protección General no lo resguarda: los únicos edificios protegidos son los que están incluidos en el catálogo del CU. Las otras 7.240 propiedades consideradas patrimoniales pueden ser demolidas o modificadas.
Mariano Orlando, asesor de la Legisladora Claudia Neira, comentó que las APH “son áreas de gran superficie cuyo valor trasciende el valor individual de un inmueble. Su aplicación en el tiempo ha desvirtuado la definición”.
Las propiedades con dirección en Bolívar 248, Callao 1033, Callao 1834 y San Martín de Tours 2869 gozaban de la protección General que garantiza el CU, sin embargo, hoy todas fueron demolidas y reemplazadas por proyectos inmobiliarios de gran escala.
Casos concretos de inmuebles con protección general que ya no están
En Bolívar al 248, en Montserrat, pleno Casco Histórico, se ubicaba un estacionamiento que contaba con protección General. La propiedad fue demolida, y en su lugar se construyó un edificio bajo el nombre de “Paseo Bolívar”.
La nueva edificación de seis pisos con terraza y piscina está situada frente al Colegio Nacional Buenos Aires y la Manzana de las Luces.
El proyecto fue impulsado por la desarrolladora Estudio Kohon, que en la página web dedicada al edificio destaca que la zona es un “tesoro cultural y arquitectónico que te sumergirá en la historia de la ciudad”.
El responsable detrás de la demolición del antiguo Garage es el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. A pesar de que la obra se inició en octubre de 2023, la dirección aún figura en la base de datos de las Áreas de Protección Histórica como protegida.
En Callao al 1033 se erigía un edificio de ornamentados balcones franceses. De cuatro pisos, el inmueble de estilo europeo fue reemplazado por una megaconstrucción de la desarrolladora inmobiliaria Northbaires.
Con una superficie mayor a los 3.000 m2, el proyecto cuenta con un doble frente: uno sobre Av. Callao y otro sobre Marcelo T. de Alvear. La construcción fue bautizada como “OM Recoleta Callao Loft”, y en la página de Northbaires se la describe como “un proyecto que fusiona la sofisticación de lo clásico y la tecnología de lo moderno”.
A pesar de que aquel edificio de influencia francesa ya no existe, en la en la base de datos de las Áreas de Protección Histórica aún figura como inmueble protegido.
En Callao al 1834 hubo una edificación con protección General que fue demolida en 2018. Aunque el edificio fue reemplazado por otro de 15 pisos con un rooftop con vistas al río, en la base de datos de las APH sigue figurando como inmueble con protección General.
La nueva construcción, llamada “Callao Clásico”, es un emprendimiento desarrollado por CP Group. En la página dedicada al edificio se destaca que la propiedad se encuentra “a 200m del centro histórico y cultural del barrio: el cementerio de la Recoleta, la Iglesia del Pilar, el Centro Cultural Recoleta y el Centro Municipal de Exposiciones”.
En San Martín de Tours 2869, como en las propiedades mencionadas anteriormente, la construcción original que gozaba de la protección General del CU ya no existe. En donde alguna vez hubo una casa, hoy se ubica el edificio “OM Barrio Parque”. La propiedad anterior sufrió una demolición total.
El proyecto fue impulsado por Sonnschein Arquitectos y BMA Arquitectos y Asociados. La inmobiliaria detrás del edificio de vivienda multifamiliar de 12.000 m2 es Northbaires. El ambicioso proyecto comenzó en 2019, y a pesar de ello, aún no se actualiza la dirección en la base de datos de las APH.
Sin una auditoría real del territorio, el catálogo de las APH solo sirve de archivo histórico. No se lo puede considerar como una herramienta veraz y actual de control de preservación del patrimonio.
Por qué la “protección general” no evita demoliciones
Las disonancias entre la realidad y la base de datos de las APH llevaron a concretar un pedido de acceso a la información pública dirigido a la Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIUr).
La respuesta reforzó lo que ya se establece en el CU: que aquellos inmuebles que presentan inconsistencias con la base de datos “no se listan en el Anexo del del Código Urbanístico ya que no poseen Protección Especial Edilicia, es decir, no se encuentran catalogados”, precisó el dictamen.
En el Anexo I del CU se listan los Inmuebles Catalogados, aquellos que cuentan con protección Especial Edilicia y son protegidos por su valor individual.
Según el cuerpo normativo del Código Urbanístico, las protecciones edilicias se clasifican en tres niveles.
- Integral, es la más restrictiva y resguarda a todo el inmueble y prohíbe cualquier tipo de modificación tanto de sus características como de la forma de ocupación del espacio por ser considerado un hito urbano.
- Estructural. Menos restrictiva que la integral, “protege el exterior del edificio, su tipología, los elementos básicos que definen su forma de articulación y ocupación del espacio, permitiendo modificaciones que no alteren su volumen”, se establece el Codigo Urbanístico.
- Cautelar es la más permisiva. Protege la identidad característica del área pero los inmuebles pueden ser modificados para mejorar las condiciones de vivienda de la propiedad.
María Carmen Usandivaras, abogada y vicepresidente de la asociación civil Basta de Demoler, explicó que “la Ley 1.127 es la base de la protección patrimonial en la Ciudad”. Señaló que la ley “contiene sanciones para quien viole el patrimonio que muchas veces no se aplican porque no se han reglamentado las acciones en sí. Cuesta mucho aplicar una sanción”.
Por su parte, Orlando remarcó que no hay mecanismos de control para evitar demoliciones o modificaciones no autorizadas en edificios protegidos: “El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no lleva adelante una política de protección patrimonial, todo lo contrario: ha promovido de modo incesante la renovación edilicia con sustitución del tejido patrimonial”.
El asesor también enfatizó que “salvo las denuncias vecinales o de actores específicos, no hay una política de control. Según los propios funcionarios, en los últimos años sólo hubo dos sanciones, y las multas son muy endebles frente al negocio inmobiliario”.
La doble función del Código Urbanístico
Las normas del Código Urbanístico configuran, más que un vacío legal, un sistema que habilita la demolición sistemática del patrimonio no catalogado. La protección General funciona como una norma sin efectos jurídicos concretos sobre la demolición y modificación de propiedades en teoría protegidas.
El CU regula la edificabilidad en todo el territorio de la Ciudad de Buenos Aires a través de diversas normas: las Unidades de Sustentabilidad Baja, Media y Alta (U.S.A.B., U.S.A.M., U.S.A.A.), y el Corredor de Altura y Medio (C.A. y C.M.).
Estos parámetros establecen la altura y el volumen, respectivamente. De esta manera, en los inmuebles que están fuera del catálogo pero dentro de las APH aplican las normas de edificabilidad comunes a toda la capital.
Lejos de desincentivar la construcción, el sistema que plantea el CU habilita la desaparición de inmuebles con valor patrimonial no catalogados en barrios céntricos, precisamente por su identidad e historia.